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Conséquences fiscales du régime de loueur en meublé en cas de décès de l’investisseur

15e législature

Question écrite n° 00905 de Mme Colette Giudicelli (Alpes-Maritimes – Les Républicains)

publiée dans le JO Sénat du 03/08/2017 – page 2485

Mme Colette Giudicelli attire l’attention de M. le ministre de l’économie et des finances sur les conséquences fiscales du régime de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Au cours des dernières années, les investissements immobiliers dans les résidences de services en matière touristique, étudiante ou senior se sont considérablement développés
Ces investissements permettent de faire bénéficier du statut de LMP ou de celui de LMNP avec une série d’avantages fiscaux liés à l’imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux.
Or, l’adoption de ce régime fiscal peut s’avérer lourd de conséquences en cas de décès de l’investisseur.
La mise en œuvre du mécanisme d’assurance emprunteur a pour principale fonction de permettre le remboursement du capital restant dû sur le crédit en cours. Or, cette indemnité d’assurance décès pour le loueur en meublé est considéré comme un « produit exceptionnel ». Ce revenu exceptionnel sera imposé au taux marginal d’imposition de l’investisseur qui pourra atteindre 45 %. Il devra en plus s’acquitter de la contribution sociale généralisée. Ainsi, l’imposition qui résultera du décès de l’investisseur peut mettre les héritiers dans des situations financièrement dramatiques.
Au moment où les investissements dans les résidences de services se développent, il semble important que les vendeurs de programmes de location en meublé informent les acheteurs de toutes les conséquences fiscales du choix du statut de LMNP et LMP
Elle demande au Gouvernement quelles mesures il envisage de prendre pour améliorer l’information des investisseurs de biens gérés sous le statut de loueur de meublé.

 

Réponse du Ministère de l’économie et des finances

publiée dans le JO Sénat du 10/01/2019 – page 132

En application des articles 34 et 35 du code général des impôts (CGI), l’activité de location de locaux d’habitation garnis de meubles est une activité dont les profits sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, que l’activité de loueur en meublé soit exercée à titre professionnel ou à titre non professionnel au sens de l’article 155, IV-2 du CGI, le résultat imposable est déterminé selon les règles propres à cette catégorie. Conformément aux dispositions des articles 38 et 39 du CGI, le bénéfice net imposable est déterminé en faisant masse de l’ensemble des produits et charges qui trouvent leur origine dans les opérations de toute nature effectuées dans l’intérêt de l’exploitation commerciale.  Ainsi, en vertu des polices d’assurance qu’elles souscrivent, les entreprises peuvent percevoir différents types d’indemnités d’assurance constitutives de produits exceptionnels imposables. En particulier, lorsqu’une entreprise contracte un emprunt pour les besoins de son exploitation, elle peut être conduite à souscrire une assurance-vie sur la tête d’un des dirigeants afin de garantir le remboursement de cet emprunt. Par suite, lors du décès de l’assuré, l’extinction de la dette du fait de l’indemnisation du prêteur par la compagnie d’assurances (remboursement du solde de l’emprunt), se traduit pour l’entreprise bénéficiaire par la réalisation d’un profit exceptionnel qui participe à la formation du résultat imposable. En effet, l’indemnisation du prêteur constitue un enrichissement du contribuable qui n’est plus tenu au remboursement de son emprunt. Toutefois, en raison des difficultés financières que cette imposition peut entraîner, l’article 38 quater du CGI permet d’étaler sur cinq ans, par parts égales, le profit en cause, ce qui atténue les effets de la progressivité de l’impôt sur le revenu. Par ailleurs, lorsque l’activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel et qu’elle est poursuivie par les héritiers dans les conditions prévues à l’article 41 du CGI (régime de neutralité fiscale des transmissions à titre gratuit des entreprises individuelles), l’administration admet que le décès de l’exploitant individuel n’entraîne pas les conséquences de la cessation d’entreprise, et notamment l’imposition immédiate de la fraction du profit non encore rapporté au résultat en application de l’article 38 quater du CGI. Ainsi, dans cette situation, l’imposition échelonnée prévue par l’article 38 quater précité est maintenue (pour plus de précisions sur les indemnités d’assurance et cette tolérance doctrinale, il convient de se reporter au III du BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 consultable sur le site : http://bofip.impots.gouv.fr). Le contribuable peut également opter, le cas échéant, pour l’application du régime plus général d’imposition des revenus exceptionnels, dit système du quotient, prévu à l’article 163-0 A du CGI. En application de ce dispositif, lorsqu’un contribuable réalise un revenu qui, par sa nature, n’est pas susceptible d’être recueilli annuellement et que le montant de ce revenu exceptionnel dépasse la moyenne des trois années précédentes, l’intéressé peut demander que l’impôt correspondant soit calculé en ajoutant le quart du revenu exceptionnel net à son revenu global imposable et en multipliant par quatre la cotisation supplémentaire ainsi obtenue, ce qui permet de limiter les effets de la progressivité de l’impôt sur le revenu. Il est précisé que les remboursements que les assureurs sont amenés à effectuer au titre d’une assurance sur la vie contractée par les titulaires de bénéfices industriels et commerciaux et destinés à couvrir une dette d’exploitation en cas de décès constituent des revenus exceptionnels par nature susceptibles de bénéficier du système du quotient prévu à l’article 163-0 A du CGI, toutes autres conditions par ailleurs remplies (pour plus de précisions sur l’imposition des revenus exceptionnels selon le système du quotient, il convient de se reporter au BOI-IR-LIQ-20-30-20). Le Gouvernement invite les constructeurs et promoteurs immobiliers à mieux informer les investisseurs destinés à exercer une activité commerciale de loueur en meublé sur l’imposition résultant de l’extinction de la dette d’emprunt et sur les mécanismes d’atténuation de cette imposition ci-avant rappelés.