Tous les propriétaires de locaux d’habitation doivent déclarer, pour le 30 juin prochain au plus tard, les conditions d’occupation de ces locaux au 1er janvier 2023.
Nouvelle obligation déclarative sous peine d’amende
-s’ils s’en réservent la jouissance, à la nature de l’occupation des locaux ;
-s’ils sont occupés par des tiers, à l’identité du ou des occupants des locaux.
Ils sont dispensés de cette déclaration, en pratique à compter de 2024, lorsqu’aucun changement dans les informations transmises ne sera intervenu depuis la dernière déclaration.
Les modalités de souscription de la déclaration doivent être fixées par décret (CGI art. 1418, I. al. 1). Ce décret n’est pas publié à l’heure où nous écrivons ces lignes, mais l’administration a ouvert, en janvier 2023, le service en ligne dit de « Déclaration des situations d’occupation et de loyers » accessible dans l’espace sécurisé « Biens immobiliers », du site « impots.gouv.fr » .
À partir de l’entrée en vigueur du décret attendu, la méconnaissance de l’obligation déclarative entraîne l’application d’une amende de 150 € par local pour lequel les informations requises n’ont pas été communiquées à l’administration, ainsi qu’en cas d’omission ou d’inexactitude, sauf application, pour les mêmes faits, d’une autre amende ou majoration plus élevée (CGI art. 1770 terdecies).
Pourquoi cette déclaration ?
Avec la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales à partir de 2023, l’administration doit être en mesure de déterminer si un logement constitue la résidence principale de son (ou de ses) occupant(s). Dans le cas contraire, le bien est assujetti, à compter de 2023, à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (THRS) (CGI art. 1407).
Qui doit effectuer cette déclaration ?
En 2023, tous les particuliers et toutes les personnes morales doivent déclarer la situation d’occupation des locaux dont ils sont propriétaires.
L’obligation déclarative s’applique à tous les propriétaires, y compris s’ils vivent à l’étranger, titulaires de droits réels et qui ont la jouissance du bien : propriétaire, propriétaire indivis, usufruitier…
Lorsqu’ils résident en EHPAD, les propriétaires de biens doivent effectuer cette déclaration.
En cas de démembrement, seul l’usufruitier peut déclarer les situations d’occupation. Le nu-propriétaire peut visualiser son bien immobilier depuis le service en ligne « Biens Immobiliers », mais ne peut pas déclarer l’occupation du bien.
En cas d’indivision, une seule déclaration est attendue par bien. En cas de dépôts multiples, seule la dernière déclaration sera prise en compte.
En cas de décès du propriétaire, un autre propriétaire indivis peut réaliser la déclaration. En attendant que la succession soit réglée, le notaire peut se rapprocher du service compétent pour faire, si nécessaire, une mise à jour de l’occupation avant le 1er juillet de l’année.
En cas de construction sur sol d’autrui, il revient au propriétaire de la construction, et non au propriétaire du terrain, d’effectuer la déclaration. Le service « Biens Immobiliers » présente en effet, comme propriétaire, la personne qui a édifié le bien.
Les personnes morales doivent procéder au préalable à l’adhésion au service de gestion des biens immobiliers (GMBI) via l’espace professionnel sur « impots.gouv.fr ».
Pour quels biens ?
L’obligation déclarative concerne l’ensemble des biens bâtis à usage d’habitation situés en France.
Bien que la loi ne vise que les seuls locaux affectés à l’habitation, l’administration indique, dans sa foire aux questions, que la déclaration concerne en outre les locaux professionnels soumis à la THRS.
Chacun des biens pour lequel une déclaration est attendue est présenté sur l’écran d’accueil de l’espace sécurisé « Biens immobiliers » du site « impots.gouv.fr ».
En cas de vente du bien, l’obligation de déclaration d’occupation, à la date du 1er janvier 2023, incombe à l’acheteur, nouveau propriétaire du bien, qui doit attendre que le bien soit visible dans son espace sécurisé « Biens Immobiliers ».
Si le nouveau propriétaire ne peut pas remplir son obligation déclarative avant le 30 juin, il doit en informer l’administration via la messagerie sécurisée disponible dans l’espace Particulier ou Professionnel sur « impots.gouv.fr ».
Les biens doivent être déclarés, même s’ils sont susceptibles de bénéficier, à compter des impositions de THRS 2023 (comme du temps de la taxe d’habitation), d’une exonération ou d’un dégrèvement de THRS. Il est rappelé que les déclarations permettant de demander ces allégements doivent être souscrites au format papier auprès des services des impôts des particuliers. Par exemple, la demande d’exonération facultative de THRS en faveur des gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d’hôtes en zone de revitalisation rurale (déclaration annuelle 1205-GD-SD) doit être souscrite avant le 1er janvier de chaque année au titre de laquelle l’exonération est applicable.
De même, doit être souscrit sous format papier, avant le 1er mars de l’année au titre de laquelle le redevable peut bénéficier de l’allégement, le formulaire 1201-GD-SD (résidences affectées au logement des étudiants gérés par les CROUS ou assimilés), 1207-MD-SD (EHPAD à but non lucratif) ou 1200-GD-SD (gestionnaires de foyers de travailleurs).
Informations communes
Déclaration entièrement dématérialisée
La déclaration doit être souscrite par voie électronique, sauf pour les contribuables qui indiquent à l’administration ne pas être en mesure de la souscrire par ce moyen ou ceux dont la résidence principale n’est pas équipée d’un accès à internet (CGI art. 1418, II). Pour autant :
-aucun formulaire de déclaration papier n’est disponible. En cas de difficultés, l’administration indique qu’il est possible de se rapprocher du service des impôts des particuliers dont dépend le bien ou de s’adresser au centre de contact au 0 809 401 401 ;
-les personnes n’ayant pas la possibilité de se connecter à internet ou habitant dans une zone blanche, et ne pouvant de ce fait effectuer la déclaration en ligne, doivent contacter l’administration fiscale via le réseau France Services, les centres de contact ou le service des impôts des particuliers dont dépend le bien immobilier.
Deux modalités de souscription de la déclaration sont proposées :
-un parcours déclaratif pas-à-pas, qui permet d’effectuer une déclaration pour chaque bien. Ce parcours permet de rattacher plusieurs locaux qui sont, au moment de la déclaration, occupés par les mêmes occupants (par exemple, rattachement d’une dépendance à une habitation, tel qu’un parking ou une cave) ou loués dans le même bail ;
-un échange de fichier au format CSV, qui permet de regrouper l’ensemble des biens en une seule déclaration.
À NOTER
Si la déclaration concerne plus de 200 biens, elle doit obligatoirement être effectuée par fichier CSV (Coma Separated Value). Un manuel utilisateur de déclaration par fichier CSV est disponible sur le site impots.gouv.fr à l’adresse suivante : https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/3_partenaire/bailleurs/manuel_utilisateur_declaration_fichier_gmbi.pdf
L’obligation déclarative porte sur les biens attendus dans l’écran d’accueil du service de déclaration. Pour chacun des biens, une fois le parcours déclaratif effectué, un récapitulatif de la déclaration ou de chacune des déclarations est proposé avant validation.
En cas d’erreur lors de la déclaration, il est possible d’effectuer une nouvelle déclaration. C’est la dernière déclaration saisie avant le 1er juillet qui sera retenue par l’administration fiscale.
Plus généralement, toutes les informations manquantes ou erronées concernant un bien dans l’espace sécurisé « Biens immobiliers » peuvent faire l’objet d’une demande auprès de l’administration :
-via la messagerie sécurisée sur l’espace Particulier dans impots.gouv.fr (« J’ai une question sur le descriptif de mon bien immobilier ») ;
-dans « Mes échanges/Ecrire/Demande générale » pour les professionnels.
Nature de l’occupation
Les informations attendues sont relatives aux conditions d’occupation du bien, au 1er janvier 2023. Les cas identifiés sont les suivants :
-propriétaire occupant à titre de résidence principale (logement de résidence effective et habituelle) ;
-propriétaire occupant à titre de résidence secondaire (logement qui n’est pas la résidence principale et est occupé par le propriétaire de manière occasionnelle) ;
-bien vacant (non meublé et non occupé). Il s’agit des logements disposant des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipements sanitaires…), mais qui sont vides de meubles ou avec un mobilier insuffisant pour en permettre l’habitation ;
-logement occupé à titre gratuit : logement mis à disposition gratuitement auprès d’un tiers (sans contrepartie financière) ;
-logement loué : logement mis à disposition d’un tiers en contrepartie du versement d’un loyer.
Si le bien est occupé sans titre ou de manière illégale (squat, loyers impayés, refus de quitter le logement…), il convient de se rapprocher des services de la DGFIP en fournissant les éléments justifiant cette situation via la messagerie sécurisée disponible dans l’espace personnel ou professionnel sur « impots.gouv.fr ».
À NOTER
C’est la situation d’occupation au 1er janvier 2023 qui doit être déclarée. En effet, le fait générateur de la taxation d’un local d’habitation à la THRS, à la THRS sur les logements vacants et à la taxe sur les logements vacants correspond à la situation au 1er janvier. Les locaux d’habitation occupés comme résidence principale au 1er janvier 2023 échappent à la taxation.
Pour chacun des biens, il convient :
-si les informations sont exactes, de cliquer sur le bouton « Aucun changement » ;
-si la situation a changé, de cliquer sur le bouton « Nouvelle situation ».
Données relatives à l’occupant et à la période d’occupation
Les informations attendues sont relatives à l’identité des occupants dont le propriétaire a connaissance pour chacun des biens présents, au 1er janvier 2023, dans l’espace sécurisé, qu’ils soient titulaires d’un bail ou occupants à titre gratuit.
Toutes les personnes vivant dans un même bien sont considérées comme des occupants. En revanche, l’obligation de déclarer ne porte pas sur les enfants.
Ces informations doivent obligatoirement être renseignées dans le parcours déclaratif pour permettre de valider la déclaration.
L’icône « Supprimer » permet de supprimer l’occupant pré-identifié.
Le bouton « Ajouter un occupant » permet d’ajouter un ou des occupants.
Quant aux dates renseignées, elles correspondent à la période d’occupation. L’icône « Modifier » permet de corriger la période d’occupation.
Pour modifier les informations pré-remplies, il faut disposer :
-de l’état civil (nom, prénom, date et lieu de naissance pour les personnes physiques) ou du numéro SIREN (pour les personnes morales) ;
-de la période d’occupation (dates d’entrée / de sortie).
Pour faciliter l’obligation déclarative, il est possible de rattacher plusieurs locaux occupés par les mêmes personnes ou loués dans le même bail (appartement et parking, par exemple), dans le parcours déclaratif pas-à-pas, via une liste dynamique d’ajout et de suppression de locaux.
Informations à fournir par type d’occupation
Habitation principale
Si les informations détenues par l’administration indiquent qu’il s’agit de la résidence principale, à l’adresse indiquée, il faut vérifier (ou modifier) les informations relatives au nom du ou des occupants.
En cas de déménagement, il faut indiquer s’il s’agit d’une résidence secondaire, d’un bien mis en location…
Résidences secondaires
Lorsque les informations détenues par l’administration indiquent qu’il s’agit d’une résidence secondaire, selon le cas, le nom pré-rempli est celui du propriétaire occupant (bien occupé par son propriétaire) ou celui du locataire connu. Les renseignements suivants doivent être vérifiés ou fournis :
-adresse du bien ;
-nom du ou des propriétaire(s) occupant(s) ;
-date de début d’occupation (sous format JJ/MM/AAAA).
Logements donnés en location
L’administration identifie les types de location possibles :
-location nue (vide de meubles) : logement sans meubles ni équipements et dont l’aménagement est à la charge du locataire ;
-location meublée : un logement est un meublé lorsqu’il comporte au minimum certains éléments (literie, table, chaises…). Le contrat de bail est conclu pour une durée d’au moins 1 an, qui peut être réduite à 9 mois pour un étudiant ;
-location saisonnière : location de courte durée d’un local meublé (conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs). Dans le cas des locations saisonnières, il n’est pas demandé de désigner les occupants ;
-location à usage professionnel : local d’habitation affecté à un usage professionnel.
Sont également concernées les locations dans le logement social (loyers réglementés et accès au logement conditionné à des ressources maximales) ainsi que les locations « loi 1948 ».
L’obligation de déclaration porte sur les occupants connus, qu’ils soient titulaires d’un bail ou occupants à titre gratuit. Ces informations peuvent généralement se retrouver facilement dans le bail rédigé entre le propriétaire et le(s) locataire(s).
Si le bien est géré par une agence immobilière, cette dernière doit communiquer les informations nécessaires au propriétaire auquel incombe la déclaration.
À NOTER
En 2023, les informations relatives au loyer sont facultatives.
Nécessaires à des fins statistiques dans le cadre de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation, ces informations relatives au loyer deviendront obligatoires à compter du 1er juillet 2025. Le déclarant peut indiquer, en nombre entier positif, le montant du loyer mensuel théorique hors charges récupérables (entretien, consommation d’eau…) et répondre « Oui » si le logement, loué avec un bail d’habitation (y compris un bail mobilité), est situé dans une commune classée en zone tendue ou « Non » dans le cas contraire